くらがの三方よし不動産｜空き家・相続不動産売却相談

知っておきたい不動産取引のルール！安心してマイホームを売買・賃貸するための「３つの安心ポイント」


マイホームの購入や売却、賃貸物件のお部屋探しなど、不動産の取引は一生のうちに何度も経験するものではありません。

「どんな会社に依頼すれば安心？」「不動産広告のここってどういう意味？」と不安に思われる方も多いのではないでしょうか。


実は、不動産業者にはお客様（消費者）の安全と権利を守るため、法律（宅地建物取引業法）によって非常に厳しいルールが課せられています。


今回は、不動産取引で損をしないために一般のお客様が知っておきたい「法律で守られている３つの安心ポイント」に加え、特に大切になる「媒介契約の仕組みと選び方」について詳しく解説します！


1. 不動産業者の「禁止行為」と「義務」：お客様をしっかり守るルール
不動産会社はお客様の大切な資産を扱うため、強引な取引や不当な損害を与える行為が厳しく禁止されています。


① 強引な勧誘や誇張された言葉の禁止
「絶対値上がりします」「今すぐ買わないと後悔します」といった、不確実な未来に対する断定的な案内は法律で禁止されています。

また、深夜や長時間の訪問・電話などの迷惑な営業活動、手付金の貸し付けによって無理に契約を迫る行為も認められていません。


② 秘密保持の義務（プライバシーの保護）
不動産の売却相談やローン手続などで不動産会社に伝えた個人情報や秘密は、法律により固く守られます。これは取引が終わった後や、担当者が退職した後であっても同様です。


③ 信頼できる不動産会社か確かめるチェックポイント
店舗や現地の案内所には、必ず「宅地建物取引業者票（標識）」の掲示が義務付けられています。また、接客するスタッフは「従業者証明書」を携帯することになっており、提示を求めることができます。


2. 不動産広告のルール：「ウソ・大げさ・まぎらわしい」の防止
物件を探す際に必ず目にするチラシやインターネット広告にも、消費者を守るための厳格なルールがあります。


① おとり広告や紛らわしい表現の禁止（誇大広告の禁止）
「実際には存在しない格安物件」や「すでに契約済み（成約済み）なのに掲載し続けている物件（おとり広告）」は完全にアウトです。

実際に購入者が被害に遭っていなくても、誤解を与える表示をした時点で広告は違反となります。


② 未完成物件の「建築確認申請中」にご注意！
新築一戸建てや未完成の分譲マンションなどは、行政の許可（建築確認など）が正式に下りるまで、広告を出したり契約を結んだりすることができません。

「申請中」という注記があっても許可が出る前の広告掲載は認められていません。


③ 取引態様（とりひきたいよう）の明示
広告には必ず「売主」「代理」「媒介（仲介）」といった取引での立場が明示されています。これによって「仲介手数料が発生するかどうか」が判明するため、確認してみましょう。


3. 家を売るときの「媒介契約（ばいかいけいやく）」徹底解説！3類型の仕組みと特徴
ご自宅などの不動産を売却する際、不動産会社に販売活動を依頼する契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約は後々の紛争を防ぐため「書面による交付」が法律で義務付けられており、主に3つの類型に分かれています。


特に問い合わせの多い「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」を中心に、それぞれの特徴とルールを詳しく見ていきましょう。



① 専任媒介契約（一社に任せつつ、自分での売却の道も残す）

【特徴と手厚い保護機能】

不動産会社1社のみと契約を結ぶ形態です。契約を結んだ不動産会社には、「7日以内（休業日除く）の指定流通機構（レインズ）への物件登録」と「2週間に1回以上の販売状況報告」が法律で義務付けられます。売主様は「今どのような反響があるか」「どんな販売活動が行われているか」を定期的に把握できる安心感があります。

【自己発見取引が可能】
専任媒介契約の大きなポイントは、「知人や親族など自分で見つけた買主様と直接売買契約を結ぶこと（自己発見取引）」が認められている点です。「不動産会社に広く販売活動をしてもらいつつ、万が一知り合いで買いたい人が現れたら直接売りたい」という場合にも柔軟に対応できます。


② 専属専任媒介契約（一社へ完全委任し、最速・積極的な売却を目指す）

【特徴と手厚い保護機能】

専任媒介よりもさらに拘束力が強く、不動産会社側の責任も最も重い契約形態です。不動産会社には「5日以内（休業日除く）のレインズ登録」および「1週間に1回以上の販売状況報告」が義務付けられます。非常にスピーディーに全国の不動産ネットワークへ情報が共有され、密な進捗報告を受けられます。

【自己発見取引も禁止】
注意すべき点として、専属専任媒介では売主様ご自身が探してきた買主様であっても、契約中の不動産会社を通さずに直接契約することが禁止（自己発見取引の禁止）されます。不動産会社が販売促進活動に最も時間とコストを注ぎ込める契約形式であるため、「絶対に1社へ全面的にお任せして、手厚く売却活動をしてほしい」という方に向いています。


③ 一般媒介契約（複数社に広く依頼する）
【特徴】

同時に複数の不動産会社へ売却を依頼できる形式です（他社名を通知する明示型と通知しない非明示型があります）。指定流通機構（レインズ）への登録義務や定期報告義務はありません。人気エリアの好物件で「各社を競わせたい」という場合に選ばれますが、各会社側の窓口手配や連絡調整は売主様ご自身で行う必要があります。


💡 契約期間と更新に関する安心のルール

有効期間のルール： 専任媒介・専属専任媒介の契約有効期間は**「最長3ヵ月」**と定められています。もし3ヵ月を超える期間を設定しても、法律上自動的に3ヵ月に短縮されます。

勝手な自動更新は無効： 契約期間が満了した際、不動産会社側が勝手に自動更新することはできません。更新する場合は**「必ず売主様からの申し出」**が必要になりますので、安心してお任せいただけます。


まとめ

安心して不動産取引を行うためのワンポイント

不動産会社には厳格な守秘義務と誠実な対応が義務付けられています。
広告に「売主」「媒介」などの取引態様が書かれているか確認しましょう。
売却の際は、報告頻度や自己発見取引の可否などを踏まえ「専任」「専属専任」「一般」から最適な媒介契約を選びましょう。


【お問い合わせ・ご相談窓口】
不動産の購入・売却・管理や、取引に関するご質問はお気軽にお問い合わせください。

くらがの三方よし不動産 / 株式会社クレセール

〒370-1201 群馬県高崎市倉賀野町1807-5 レイルサイドヴィレッジA

電話: 027-335-6590

HP: https://crecer-estate.co.jp